Come far fruttare

800.000 edifici pubblici

Le proposte dell’Osservatorio MP3 dell’Università Bocconi per evitare che il patrimonio immobiliare delle amministrazioni pubbliche continui a drenare più di 7 miliardi l’anno di manutenzione ed energia, mentre si pagano 1,21 miliardi di affitti passivi

Le amministrazioni pubbliche italiane possiedono 804.000 immobili distribuiti su tutta la Penisola (546.000 dei quali proprietà dei comuni), per un valore che si stima essere in un range tra 240-320 miliardi di euro(dati luglio 2012 sul 53% del patrimonio censito) , ma solo il 2% di questo patrimonio risulta libero e solo in modestissima parte alienabile. Le amministrazioni faticano, perciò, a trasformare il patrimonio immobiliare in una risorsa, è stato detto questa mattina alla Bocconi nel corso dell’incontro Patrimonio immobiliare pubblico. Proposte per un piano di riqualificazione e valorizzazione, organizzato dall’Osservatorio sulle Partnership Pubblico Privato (Monitor on Public Private Partnership - MP3) dell’Università Bocconi in collaborazione con Goldmann & Partners.

Nonostante un patrimonio di queste dimensioni, le amministrazioni pubbliche spendono 1,215 miliardi di euro di affitti passivi, che si aggiungono a spese crescenti di manutenzione ed energetiche per gli edifici di proprietà. Quest’ultima voce ha, infatti, pesato per 6,8 miliardi nel 2014 sui bilanci delle amministrazioni locali (+38% dal 2008), mentre le sole spese energetiche hanno appesantito i conti dell’amministrazione centrale per 300 milioni di euro e 160 milioni di euro all’anno è lo stanziamento per manutenzioni sugli edifici gestiti dal Demanio. Più di 2,7 milioni di metri quadrati di edifici pubblici avrebbero bisogno di interventi urgenti di riqualificazione energetica.

“Gran parte di quanto era immediatamente alienabile è già stato venduto”, afferma Veronica Vecchi, coordinatrice dell’Osservatorio, “e le politiche sul patrimonio immobiliare dovrebbero mirare alla razionalizzazione e valorizzazione, che sono operazioni di medio termine, con un orizzonte temporale di 7-10 anni”.

Alla base delle proposte dell’Osservatorio c’è un accorpamento logistico delle funzioni e delle amministrazioni da realizzare attraverso una riqualificazione del patrimonio esistente con criteri di sostenibilità o la realizzazione di nuovi edifici tecnologicamente avanzati, liberando così immobili da destinare alla valorizzazione.

“Non ci si deve però illudere di poter realizzare un piano simile con le sole risorse pubbliche”, aggiunge Vecchi. “Queste andrebbero concentrate negli interventi di dimensione minore, tendenzialmente al di sotto dei 5 milioni di euro; mentre i capitali privati e le partnership pubblico privato dovrebbero rappresentare la soluzione per le operazioni maggiori, come è stato fatto, negli ultimi anni, per il rinnovo della rete ospedaliera in molte regioni del Nord Italia.”

La responsabilità del processo, nella proposta presentata questa mattina, dovrebbe essere affidata a una Cabina di Regia, coordinata dalla Presidenza del Consiglio dei ministri, di cui farebbero parte il Ministero dell’Economia e delle Finanze, l’Agenzia del Demanio e CDP (Immobiliare).

“Il piano di azione indicato” conclude Alessandro M Cremona, Presidente Goldmann & Partners e moderatore del convegno, “può essere ricondotto al Managerial Flow, ovvero a quell’approccio manageriale definito dall’Osservatorio MP3 della Bocconi per implementare processi di radicale cambiamento nel settore pubblico che parte dalla definizione di azioni di management per la chiusura di gap, da cui si generano asset su cui costruire il raggiungimento di obiettivi complessi di sviluppo. Tra questi asset la costruzione di una nuova cultura immobiliare, basata sulla sostenibilità nella sue otto declinazioni -territoriale, sociale, ambientale, antropica, tecnologica, energetica, gestionale ed economica-  è la prima azione da intraprendere e implementare. La Cabina di Regia dovrebbe innanzitutto stabilire Le Linee Guida di Sostenibilità. Inoltre, sarebbe opportuno introdurre il Building Information Modeling, come è stato fatto in UK dove è obbligatorio in tutte le gare pubbliche, per conseguire risparmi tra il 10% e il 30% sui costo di sviluppo dei nuovi investimenti immobiliari”

--------

L’Osservatorio sulle Partnership Pubblico Privato (Monitor on Public Private Partnership - MP3) dell’Università Bocconi ha l’obiettivo di generare e diffondere cultura e conoscenze sulle partnership pubblico privato quale leva per supportare l’attrazione di capitali per lo sviluppo di imprese e investimenti. MP3 è realizzato con il supporto di alcuni partner: Cassa Depositi e prestiti, The Boston Consulting Group e EY.